[컨슈머타임스 이화연 기자] SK그룹이 리츠 운용을 위해 설립한 자산관리회사(AMC)인 SK리츠가 코스피 입성을 눈 앞에 두고 있다.

포춘 97위 규모의 대기업인 SK가 리츠 사업에 나선 것은 그룹 사업과의 연계성 때문이다. 실제 SK리츠는 그룹의 미래 사업과 연계한 성장성을 가장 큰 강점으로 제시했다. 투자자 입장에서는 증시 변동성과 별개로 '분기배당'을 받을 수 있도록 한 점도 눈에 띈다.

국내 기자들 및 기관 투자자들을 대상으로 한 온라인 기업설명회에서 신도철 SK리츠 대표는 향후 그룹 연계 자산을 지속 편입해 글로벌 탑 티어 리츠로 발돋움 하겠다는 포부를 밝혔다.

Q. SK리츠는 어떤 회사인가요?

== SK리츠운용은 SK㈜의 100% 자회사로서 올해 3월 국토교통부의 인가를 받았고 현재 전문 운용인력과 준법감시인 등을 포함해 총 15명이 근무 중입니다. 익히 아시겠지만 SK그룹은 신에너지, 정보통신기술(ICT), 반도체, 바이오 등의 미래 사업을 주력으로 하고 있으며 2020년 기준 포춘 97위의 글로벌 기업입니다.

SK리츠운용의 모(母)리츠인 SK리츠는 서린빌딩과 자(子)리츠인 클린에너지리츠(주유소) 지분 100%를 보유하고 있습니다. SK리츠는 자산매입자금 조달을 위해 대주단으로부터 주택담보대출비율(LTV) 60%로 6018억원을 차입했고 일시적인 브릿지론도 약 2300억원을 받았는데요. 이번 기업공개(IPO) 자금으로 브릿지론을 우선 상환할 계획입니다. 주유소 자리츠도 자기자본(에쿼티) 부분은 모리츠로부터 유상증자를 통해 조달 완료했고 나머지 60%는 대주단으로부터 차입을 완료했습니다.

Q. 장기적인 성장 계획을 설명해주세요.

== 모리츠에는 그룹 상징성이 강한 서린빌딩을 담고 자리츠에는 각 주유소, 오피스, 인터넷데이터센터(IDC), ICT 등 특화된 섹터 자리츠를 신설해 섹터 전문성을 강화해나갈 것입니다. 즉, 각 섹터별로 자리츠를 신설해나가고 모리츠인 SK리츠는 그 지분을 보유하는 구조라고 보시면 됩니다.

Q. 보유 자산 현황에 대해 설명해주세요.

== 먼저 SK그룹의 통합 사옥인 서린빌딩이 있습니다. 1999년 준공해 SK그룹과 함께해온 상징적인 건물입니다. 현재 SK그룹사들이 입주해있죠. 위치는 광화문역과 종각역, 을지로입구역에 근접한 시내 중심에 위치해있고 권역 내 가장 높은 건물입니다. 최근까지 약 1200억원을 들여 리모델링을 완료했는데요. 평당 480만원이 소요됐고 이를 통해 첨단 스마트 오피스로 업그레이드 됐습니다.

SK리츠는 SK에너지의 116개 직영 주유소도 매입했습니다. 이 가운데 절반 정도가 수도권에 위치해있고 자산가치 대부분이 토지로 구성돼있어 공시지가가 상승할 경우 에셋 가치도 함께 상승할 것입니다. 참고로 최근 5년 공시지가 상승률은 평균 4.8% 내외였습니다.

Q. 특히 주유소 자산의 성장성을 크게 보고 있다고요.

== 116개 주유소의 분포 현황을 보면 용적률을 가장 많이 허용해주는 상업지역에 많이 분포돼있어 개발 잠재가치가 매우 좋습니다. 사업 구조는 자리츠인 클린에너지 리츠가 SK에너지와 책임임차 계약을 맺고 SK에너지가 전대차로 스피드메이트, 편의점 등과 계약 유지하는 심플한 구조입니다.

116개 주유소 중에 개발 가능한 주유소를 선별해 '스페이스 플랫폼' 형태로 개발시켜 SK에너지의 차세대 유통망으로 진화시킬 계획입니다. 스페이스 플랫폼이란 1층에는 주유·전기·수소 충전 스테이션을, 2층에는 전기차 수리·정비, 배터리 교환을, 3층에는 물류·리테일 등의 이종산업이 입점하는 형태로 볼 수 있죠.

성장성만 놓고 따진다면 저희는 서린빌딩보다 주유소가 더 클 것으로 봅니다. 최근 코람코 주유소 리츠가 일부 주유소 매각 차익으로 추가 배당을 준다는 것으로 주가 움직임이 좋은데요. 이와 유사한 기회들이 많이 생길 것입니다.

Q. 타 리츠회사와 비교되는 SK리츠만의 강점은요?

== 차별화된 안정성, 투자상품성, 성장성으로 정리할 수 있습니다.

SK리츠는 국내 최고 브랜드 중 하나인 SK가 주요 주주인 '스폰서 리츠'입니다. 퀄리티 좋은 우량 자산들을 보유하면서 신용도 높은 SK그룹으로부터 장기 임대차 계약을 함으로써 안정성이 높다는 점이 타 리츠와 비교되는 첫번째 특징입니다.

두 번째는 성장성이 좋다는 점입니다. SK그룹이 추진하는 에너지, ICT, 반도체 등의 미래 사업에서 부동산이 연계될 경우 함께 참여해 성장해갈 것이고 그룹사가 보유한 우량자산들에 대해 우선매수협상권을 갖기 때문에 이를 활용한 우선 매입 기회가 있습니다. SK리츠가 이번에 매입한 주유소들은 주유에서 나아가 전기·수소 충전 등 차세대 에너지 유통망으로 개발해 에셋 가치를 획기적으로 증진시킬 계획입니다.

세 번째 특징은 투자 상품성을 높였다는 점인데요. SK리츠는 상장 리츠업계 최초로 '분기배당'을 시행할 예정이고 예상 배당률도 5% 중반대로 부담하는 리스크 대비 수익률도 매우 양호한 수준입니다.

Q. 배당률 5.45%는 확정인가요?

== 보장할 수는 없지만 변동성이 제한적이어서 매분기 배당금액은 큰 차이 없이 지급될 전망입니다. SK리츠 매출은 장기 마스터리스 구조여서 매출 변동이 막혀있고 비용도 트리플넷 구조로 임차인 부담으로 이익 변동성이 거의 없습니다. SK리츠가 9월 중순 IPO 참여 시 9월 말 결산 기준으로 배당 받게 되는데요. 주주총회는 12월 말이므로 배당급 지급은 10영업일 후인 내년 1월 초가 되겠습니다.

Q. SK그룹이 리츠사업을 추진하게 된 배경은 무엇인가요?

== 단순히 리츠 비즈니스를 하기 위해서 추진한 것은 아닙니다. 그룹 전체 성장의 일환으로 시작했죠. 지난해 9월 SK의 최고의사결정기구인 SK수펙스추구협의회 전략위원회에서 그룹 레벨의 리츠가 추진됐고 그룹 내 부동산들을 리츠로 모으는 전략 방향이 결정됐습니다. 리츠 주무부서인 국토교통부의 리츠 활성화 취지는 일반 국민들에게 안정적인 부동산 간접 투자를 널리 제공한다는 점과 기업이 보유한 우량 부동산을 유동화해 신성장 미래산업에 투자해 경제 활성화를 유도한다는 점인데요. SK의 리츠 추진 역시 그와 맥을 같이 한다고 볼 수 있습니다.

Q. 기억해야 할 투자 포인트가 있다면요.

== 먼저 최고의 우량자산만 보유하고 있다는 점입니다. 서린빌딩과 주유소 외에 우리가 보유한 우선매수협상권 대상 자산을 보면 서울 을지로 입구의 SKT타워, 분당 정자동의 하이닉스U타워, 판교 테크노밸리의 SK플래닛 오피스 등 모두 핵심 권역에 위치한 시그니처 빌딩입니다.

또 장기 책임 임대차 구조로 공시 리스크가 막혀있고 비용은 '트리플 넷'으로 임차인이 부담하는 구조로 배당가능이익 변동성이 거의 없습니다. 또한 다양한 섹터 자산이 편입되는 복합리츠 특성상 포트폴리오 효과로 인해 특정 산업군이 일시 흔들리더라도 전체 포트폴리오에는 큰 영향이 없을 것으로 기대합니다.

정부가 지원하는 혁신산업이자 SK의 주요 사업인 에너지, ICT, 반도체 분야에서 그룹이 신사업울 추진하는 경우 SK리츠가 여기 참여함으로써 많은 차별적인 성장 기회를 가질 것입니다.

또 이번 상장을 시작으로 향후 2~3년 내 우선매수협상 대상 자산이 모두 편입된다고 가정하면 2024년까지 약 4조원 규모 편입이 예상됩니다. IDC, 신에너지 등의 자산을 지속 편입해 '글로벌 탑티어 복합 리츠'로 성장해가고자 합니다.

Q. 업계에서 유일하게 분기배당을 시행한다고요.

== 국내 통틀어서도 분기배당하는 곳은 손에 꼽는데요. SK리츠는 상장 리스로서는 최초로 분기배당을 도입합니다. 예상 배당률은 5% 중반으로 예금 금리나 회사채 금리보다 3~4배 높아서 리스크 수준을 고려한다면 좋은 투자대안이 될 것입니다.

Q. 투자자 입장에서 리츠 투자 시 리스크는 무엇일까요?

== 통제할 수 없는 리스크는 금리인상입니다. 리츠 비용 중 규모가 크고 변동성 큰 게 금리이기 때문인데요. 향후 배당률에 직접적 영향 미칠 수 있죠. 금리인상 리스크를 없앨 순 없지만 SK리츠는 리스크가 제한적입니다. 그 이유는 첫째, SK리츠 임대수익은 물가가 상승하면 임대료도 오르는 구조이기 때문입니다. 둘째, 금리를 더 낮출 수 있는 옵션이 있다는 점입니다. 2개 자산 편입 때 대주단으로부터 담보대출을 받았는데 올인코스트 기준 2.3%로 매우 경쟁력이 있습니다. 여기에 내년부터는 추가자산 편입 때 더 경쟁력 높은 담보사채 발행하는 것을 적극 고려 중입니다.

Q. 상장 일정은 어떻게 되나요.

== 공모는 주당 5000원 단일가로 진행됩니다. 이는 pre-IPO(상장 전 투자유치) 때도 동일했습니다. 공모 예정금액은 2326억원, 예상 평균 배당률은 5.45% 내외입니다. 공모 중 기관투자자 비율은 70%로 약 1600억원 규모입니다.

SK리츠는 7월 20일 증권신고서 제출해 8월 5일에 효력이 발생했습니다. 8월 23~24일 양일간 기관 수요예측, 8월 30일~9월 1일까지 청약을 거쳐 9월 3일 주금을 납입하고 9월 중 코스피 상장하는 일정입니다.

◆ 신도철 SK리츠 대표는?

신도철 SK리츠 대표는 부산 동천고를 나와 연세대학교에서 경영학 석사를 받았다. 2017년 초부터 수펙스추구협의회 전략지원팀 소속 임원을 맡았고 직전에는 수펙스추구협의회 CIFC(Co-Invenstment Funding Center)에서 리츠 설립을 추진해왔다. 그룹 내부에서 국내외 파이낸셜 마켓에 정통한 전문가로 인정받고 있다.